上世纪80年代末，日本房地产泡沫非常严重。连续数十年经济高速增长，日本房价也在迎风飘扬。曾经有一个段子说，整个日本的房地产资产，可以买下整个美国，由此可见日本房地产泡沫的严重程度。
如果以1955年的数据作为基数100，东京、大阪、名古屋等六大城市的商业区地价指数在1965年超过了1000，到1988年超过了10000，在33年之内上涨了100倍。日元升值，让日本房地产价格达到匪夷所思的高度。据估计，在1990年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，相当于日本当年的国内生产总值的五倍多。
日本失去的20年
自己国家的货币越来越值钱，购买力越来越强，日本人在那个时期便不愿意将钱存进银行，他们大肆购买境外商品，甚至买了法国一半以上的奢侈民，中国大妈与当时的日本人比起来，还差得远，各家银行以及金融机构打开贷款之门，加上日本甚至全世界都坚信，日本人太多，地方太小，所以土地和房产一定永远稀缺
日本政府试图调控但丝毫无法控制，房价从80年代末开始，在90年代初到达顶峰，东京平均房价达到270万日元一平米，相当于今天一线城市10万人民币一平米，而核心市区高达1400万日元一平米，相当于90万人民币一平米。
在这种情况下，日本政府主动为保证实体经济健康发展，迫不得已引爆了房地产泡沫，之后20年，至今未见起色。这是世界历史上最大的一次地产业的危机。
在房地产泡沫破裂之后，日本经济遭受沉重打击，房价下跌近80%。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，较后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，日本国民经济陷入长达20年的负增长和零增长。
十次危机九次地产，房地产泡沫破裂是一个非常严重的事儿，不是房价下降这么简单。而是关系到整个经济体系运行的事儿。
日本这么多年的楼市演义，很是值得我们以其为样本，避免重蹈覆辙。
对于中国目前的房地产虽然国情不同，日本国情基本上不会出现在中国，但一些经验和教训是需要我们借鉴的
国民情绪对房地产影响极大，中国16-18年房价疯涨至翻倍一方面的原因就是从2011年至2016年房价没有任何增涨，整个社会积攒了一种仇恨心理，一旦房价要涨，所有房产持有者就一拥而上。
业内有一个房地产18年经济周期的说法，7年缓慢上涨期，5年快速上涨期，2年极速上涨期，4年泡沫破灭调整期。
从周期性的角度来看，目前正处于泡沫阶段的开始。2017年年初以来，一直都有很多关于房地产泡沫的消息在不断声涌鹊起，继李嘉诚和潘石屹抛售物业后，地产大佬王健林也开始抛售，他们的一举一动更是在业内掀起了不小的浪花。
不得不说房产大佬们此番突然出手，不免让大众有些兵临城下不得已而为之的感觉，让人心惊肉跳。那么房产泡沫真的已经来临了吗？
首先我们要明白，什么是房产泡沫，泡沫具体指的是什么？房价的泡沫组成来自于这三个部分。
第一个，土地价格。
就日本举例，房产泡沫破灭后最直接的就是土地价格的回落。近五年，开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右。这意味着3000楼面地价的房子卖价是1万，降到9000就无钱可赚了，开发商能力差的，还能赔钱。
在中国房价构成中，30%-50%是土地成本交给政府，另外有12%以上的开发商交给政府的税费，开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款，在销售过程中对购房者吃一次购房贷款。房价为什么高，泡沫在哪里，看房价组成应该会很清晰。
第二个，是击鼓传花的利润。
这是由于房产具有投资属性，经历了10几年的货币超发与通胀，在供求关系的指引下，土地财政的刺激下，以及舆论的诱导下，房产投资成为普通人的首选投机跟保值手段。目前，高层已经走不了土地财政的老路了，原因是目前房产价格挤压了实业的生存空间，也透支了普通人的消费需求。
另外，房地产市场的供求关系发生了倒转，导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。但高层现在还是脱离不了卖地赚钱，因为大量的负债必须要还，新的收税对象还没有出现，所以房地产的泡沫还不能破。
从对高层需求上说，就是土地价格不能降，房价不能降。因为一旦下降，高层的负债，银行的不良贷款，企业的资产负债表、利润表都会一塌糊涂，连锁反应将会导致经济至少停滞，最终接盘的不光是你我，最终是人民币，这些明显是高层无法接受的。
第三个，高层稳定房价，造人为的慢牛。
通过增加土地入市、规划新城区和政策配合平抑一线城市房价，通过限制土地入市和政策配合促进存货过高的城市去化。另外，通过宽松的货币政策，通过居民收入提高与货币逐渐贬值，慢慢降低房收比，让房价在5年后、10年后看起来比现在合理。通过时间来换取房价泡沫缓慢缩小的空间，也就是避免经济硬着陆。
中国的房地产泡沫到底会不会爆始终是一个问题。目前，我国一线城市核心区域的房价很少有低于七万元一平米的，一些热点的二三线城市房价也纷纷比之前翻了一倍，想要买到三万元一平米的房子基本也要在郊区找了。
和十年前只要千元的房价相比，目前我国的房价已经比较贵了。那么，房价上涨是因为我国飞速的经济发展和通货膨胀的原因吗？要回答这个问题，我们首先要来看看自己的工资。
以一线城市上海为例，今年的平均工资在九千到一万元之间，换算成房价的话，就是一个普通上班族不吃不喝工作一年大概能在当地买一平米到两平米之间，这样一比较，房价的确是很高了，楼市的泡沫问题也已经比较严重了。
管理层调控之下部分城市仍在涨价，楼市泡沫将要破裂？
为了防止泡沫破裂，管理层也出台了不少调控政策来应对。去年北京317调控开始，我国不少热点城市的调控政策就逐渐落地了。按理说，有了限售、限购、限价、限贷这些严格的调控政策，房价应该呈现出稳中有降的格局，不过，事实上，部分热点城市的房价还在缓步上升。
那么楼市泡沫到底是不是要破裂了呢？专家认为，我国楼市泡沫破裂的可能性其实并不大。目前管理层的调控就是为了防止楼市泡沫破裂，在这一些调控政策影响逐渐显现之后，楼市将呈现价格、销售量稳定的态势，不会出现类似日本房价量价齐跌的情况。
